分譲マンションを売るか貸すかは、売る方に軍配
マサコンです。
わたしは東京の比較的真ん中あたりに小さいけど分譲マンションの部屋を持っています。30㎡に夫とふたり、ちんまり住んでいる。
部屋はすごく気に入っているが東京の生活から得るものがなくなってきた。
夫はもともと田舎が好きと言い、その影響を受けたのか、最近、緑が恋しい。
ということで、売るか貸すかしておきたいと思っている。
それぞれメリデメがあるのだけど、まずは売ったらどんな感じかシュミレーションしてみる！
売却時の費用
東京を脱出するなら部屋をどうにかせねば。2020年春（1年前）査定だけしてみた。すると購入時より価格が上がってて小躍り🎵
わたしは父に「売っちゃおうかな～」と電話で話した。
- 購入時：2,100万
- 査定額：2,500万
すると「税金でだいぶ持ってかれちゃうんじゃないの？」
確かに…
売却で得た金額は「譲渡所得」とされ課税される。それ以外にも各種費用が‥‥。
一般的には税金を含めて費用は売却額の5~7%かかるそうで。うち税金以外で3.5％が一般的な費用価格。
2500万で売却できたとすると7％で計算すると…175万が費用に。
2300万くらいが返ってくるお金になる（それでも利ザヤが‥！）内訳は、仲介手数料、印紙税、登記費用、ローンが残ってればその返済費用…そして税金！
仲介手数料
大きな割合を占めるのが仲介手数料。
これは売買に不動産会社を経由した場合に取られる。計算式は、
（売買価格×3%）+6万円＋消費税
2,500万ｘ3％+6万=81万円 税込みで89.1万になる。
税金
繰り返すけど…譲渡したとき入ってくる金額は所得となり、税金がかかる。これも大きな割合を占めるはず。
なんでも税金がかかる‥‥
税金は、譲渡所得税・住民税・復興特別所得税は譲渡所得にかかる。
譲渡所得税（買ったときより高く売れたら）
マンションを購入したときより高く売れたらかかる。売却益。。
これが保有期間が5年以内か、超えるかによって利率が違う。わたしは8年くらいなので長期所得で高い…。
- 5年未満：15％
- 5年超：30％
わたしの場合は、単純計算400万売却益だとして120万円！！高い！！おい！
住民税（買ったときより高く売れたら）
これも売却益にかかってくる。これも5年の壁？
- 5年未満：5％
- 5年超：9％
約1割じゃん‥‥36万‥‥。
復興所得税（令和19年まで）
東日本大震災の復興のために使われる税金。。いろいろあるなあ。。
譲渡所得に課税される所得税額に対して2.1％乗せられる。
控除
ただし、居住用の場合は税金の控除がある。
売却益3000万までは次の条件を満たしていれば税金控除される！
- 土地譲渡契約が建物の取り壊し日から1年以内に締結されていること
- 居住しなくなって、3年経過後の属する年の12月31日までの譲渡であること
- 取り壊し後、譲渡契約締結日まで貸付その他業務の用に供していないこと
あれ？！これに当てはまるんじゃないか‥‥🎵
「一度手にした資産を売るな！」中華チェーンオーナーのお言葉
でもその直後、知人の都内にチェーンを持ってる中国人のおじさまに
「一度手にした資産を売っちゃだめ。何かあれば抵当に入れることができる」
と言われた。
「抵当に入れる」の意味は、キャッシュが必要なときに使える武器なのだということでした。
成功者の言葉は聞いておこう。
うちは駅から3分以内と立地も最高。都内中心。売りたくなったとき売れるはず。
とはいえ、賃貸に出すメリットと比較
売らずに賃貸に出せば不労所得（家賃収入）、いわゆる不動産収入となるというメリットもあるので、比較したい。
一見賃貸もよいように思えるけど
シンプルに考えれば
- 売却したら手元に2000万残るとする（引っ越し代とかその後の家探しとかに300万かかったとして）
- 家賃収入が9万/月だとしたら（周辺を見ると家賃はだいたい11万。1割費用と見込んで）
2000万/9万=18年以上賃貸に出せるなら、金銭的に見ると賃貸の方がベター。
賃貸も費用が掛かる！
固定的にかかる費用
賃貸に出すとき管理会社をはさむのが普通。
そうすると毎月、5％～15％の管理手数料がかかる。真ん中とって10％と考えると
家賃が11万ｘ10％=1.1万
更新時にかかる費用
ひとが出たときにかかる費用。
ない場合もあるらしいけど、所有者も更新料を払うんだ…。
0.5%くらいが相場。
１）修繕費
水回りは10～15年で交換がやってくる。ボイラーも…
- 台所とお風呂で10万
- トイレは25万
- ボイラーは20万
- ガス台は10万
２）退去時のクリーニングも←賃貸契約で賃貸者に払ってもらう手もある。わたしは前払った。
３）保険や税金：賃貸に出してるなら、経費にでき、税金控除される。
火災保険、地震保険、固定資産税、都市計画税、減価償却費
賃貸に出す場合に最も注意したいこと～具体的な計画を。出口戦略！
賃貸に出すなら、いつまで出すのか決めておくことが肝心。
1、いつでも戻れるわけじゃない
わたしの自分の部屋はとても気に入っている。いつか本当に年取った時は東京の方が便利なので、完全老後はこの部屋に戻りたいと思っている。
この「いつか戻って住みたい」と思う。となると賃貸に出している場合「出てってください」といつでもお願いできるってことはない。
賃貸者は法律で守られている。
強制退去なんてしたらそれこそ高くつくので、「定期借家契約」にするべし。そうすれば、”○○まで賃貸にする”という前提付きで入居者の募集を掛けることができる。ただし、次の条件があるし、入居者が集まりづらくなるので家賃は相場より20～40％！！も下がる。
1）契約期間を確定的に定める
2）公正証書とか書面での契約
3）借主に対し、契約の更新はなく期間満了で契約終了となることを予め書面（契約書とは別）で説明する
2、賃貸に出している間も築年数は古くなっていく
古いマンションは入居率も下がるし管理費も上がる。
特に分譲は20人を超えると入居率はガクッと落ちるらしい。
とはいえ、ここは東京の中心地だし、大学や大学病院が沢山あるエリアなので、そこまで悪くなる気はしないけど、ブランクができる可能性はある。
まとめ
うーむ。賃貸は順調に貸し出せなるならOK、それでも色々面倒そう。。
こりゃ賃貸に出すことよりは売却の方がいいんだなと結論になった。売却するなら高く売れる方がいいけど、ローンも終わってるし急がなくていいかということになったのでした。
このブログのテーマは「50歳以降の生活」
50歳の春。
会社員になって28年目。長い時間をシステム部門で働いて、4年前にマーケティング部門に自分の意志で異動。
最初の3年は良かったのだけど、1年前、元の上司が去って、その時のタイミングでの組織変更以降、何のために仕事してるのか全く不明。
上司たちのために働いてる。
もともとmission oriented な気質なので、missionがないとモチベーションが出ない。
定年までこの仕事をしてもこれ以上のスキルは身につかない。となると、60歳以降65まではなんとか嘱託で残れるかもしれないけど、給与は60％くらいなると聞いてる。
その金額なら、もっとやりがいのある仕事に就きたい。
60から新しい仕事に就くのは厳しい。ならば、今から探してはどうかと思った次第。
でも、今の給料は悪くない‥‥ということでもらえる間に投資をもっと初めて元手を増やしておこう。
お給料から離れて、自由になれれば…！
＆
東京の生活に、もう魅力を感じなくなってきた。若いころに遊びつくした感がある。
でも、どこに行く？？実家？？夫の実家？？（海外）
そこで、このブログでは自分への意思表明も含めて次を主に記録していきたい。
1、投資のこと
2、この後の仕事のこと
3、住まいのこと
